El mercado de oficinas español se desarrolla en un entorno económico favorable. Las previsiones económicas para este año prevén un crecimiento del PIB del 2,8% y un 2% para el empleo, mientras que la inflación se aproxima a la meta buscada por el Banco Central Europeo en torno al 2%.
El mercado de oficinas español se desarrolla en un entorno económico favorable. Las previsiones económicas para este año prevén un crecimiento del PIB del 2,8% y un 2% para el empleo, mientras que la inflación se aproxima a la meta buscada por el Banco Central Europeo en torno al 2%. En la última fase del ciclo del mercado de oficinas, que ahora cumple una década, el stock de oficinas de Madrid ha crecido aproximadamente en 1,77 millones de metros cuadrados, hasta situar el stock actual en los 13 millones de metros cuadrados. En Barcelona, se ha incorporado al mercado en el mismo periodo una nueva superficie de 1,05 millones de metros, si bien se produjo la salida de 35.000 para transformarlos en otros usos, hotelero y residencial, el stock de la ciudad condal alcanza en la actualidad los 6 millones de metros.
A lo largo de la fase del ciclo que se inicia en 2008, cabe distinguir dos periodos. La primera mitad, 2008-2012, en la que la crisis financiera primero y económica después, sorprendió a los promotores con el pie levantado, y en el mercado de Madrid se seguían incorporando nuevas superficies de oficinas, concretamente casi 1,4 millones de metros en esos cinco años, cuando la absorción neta estaba siendo negativa porque las empresas que componen la demanda ocupacional debían hacer frente a la recesión económica, realizando severos ajustes en sus costes incluidas las plantillas. Como consecuencia las rentas prime cayeron en torno al 40%.
En el año 2013, la situación cambia, la economía empieza a repuntar, la superficie nueva que se incorpora es muy baja y la absorción neta cambia de signo. Desde entonces hasta finales de 2017, se han incorporado al mercado 0,37 millones de metros cuadrados y las rentas empezaron a crecer, desde los 23 euros por m2 y mes hasta los 31 euros actuales para la zona prime. Este cambio no pasó desapercibido a los inversores que se percataron del cambio de tendencia y aprovecharon para comprar todo tipo de activos inmobiliarios, oficinas, centros y parques comerciales, suelo, viviendas, hoteles y deuda, a precios devaluados, y beneficiarse después de las ganancias de capital.
En Barcelona, en el periodo 2008-2012 entraron en el mercado 0,89 millones de nuevos metros cuadrados de oficinas, si bien la absorción tiene una fortaleza relativa superior a la del mercado de Madrid. A pesar de todo el espacio disponible aumenta en esos 5 años en 0,42 millones de metros y las rentas prime cayeron un 32%, pasando de los 22 Euros por m2 y mes a los 15 euros, por las mismas razones que en el mercado madrileño.
Con la recuperación, el mercado de Barcelona está teniendo un comportamiento más débil que el madrileño, atribuible a la incertidumbre política creada por los partidos políticos que controlan el gobierno y parlamento catalanes. Si bien la salida de domicilios sociales y fiscales de miles de empresas no ha tenido una repercusión en cuanto al espacio ocupado, al menos hasta ahora, si se ha dejado notar de forma notable en la inversión que en el primer trimestre de este año fue tan solo de 3,6 millones de euros.
Entre 2013 y 2017 se han incorporado al mercado nuevos espacios con una superficie de 0,14 millones de metros cuadrados, el espacio disponible ha descendido en 0,43 millones de metros, siendo su espacio disponible en la actualidad de 0,4 millones de metros cuadrados. Las rentas prime han subido hasta los 24 euros.
Ubicación, calidad y precio
Los responsables de corporate real estate son quienes eligen el espacio óptimo donde localizar la empresa. En su toma de decisión influyen un número elevado de factores, pero tres son los fundamentales: ubicación, calidad y precio.
La necesidad de las empresas de captar y retener el talento hace imprescindible atender a las preferencias de la nueva fuerza de trabajo que se ha incorporado, o se va a incorporar al mundo laboral. Esta generación joven quiere trabajar en ubicaciones centrales que les brinden fácil acceso a la red de transporte público y una amplia variedad de servicios.
Además, para ciertas empresas, la proximidad al cliente es clave, así como el posicionamiento de la marca, que se beneficia de los edificios emblemáticos ubicados en áreas atractivas.
Esta tendencia hacia el centro de la ciudad se pone de manifiesto al observar los movimientos que tuvieron lugar en el mercado madrileño el año pasado. El 43% de las relocalizaciones que tuvieron lugar en la capital eligieron el CBD para su nueva implantación, frente al 20% que lo hizo en 2015 y 2016.
En el caso de Barcelona, el submercado más atractivo al que recurrir son los nuevos distritos comerciales, gracias a los nuevos proyectos que se están poniendo en marcha, en especial en el 22@ en respuesta a las bajas tasas de vacío y la falta de oficinas de calidad en el centro. Como consecuencia, la mitad de los arrendamientos que se firmaron en 2017 se reubicaron en esta área.
La calidad del inmueble, con todo lo que comporta, se ha convertido en una exigencia para los usuarios. En Madrid, el 42% de las empresas que cambiaron de oficinas en 2017 se mudaron a edificios de Grado A, solo el 17% de estas relocalizaciones dejaba edificios del mismo grado. Sin embargo, lo más notable es el éxodo de los edificios de clase C. Anteriormente, el 62% de los usuarios ocupaba edificios de Clase C y ahora solo lo hace el 17%.
En el caso de Barcelona, el creciente compromiso con la calidad es aún más evidente, el 54% de las relocalizaciones en 2017 fueron para edificios de Grado A. Además, el porcentaje de usuarios que ocupan edificios de Grados C ha disminuido considerablemente del 26% al 10%.
Si bien la renta siempre ha sido relevante y lo seguirá siendo, desde el comienzo de la recuperación económica ha pasado a segundo plano respecto a la ubicación y la calidad del edificio, factores que están teniendo una influencia cada vez mayor en la búsqueda de nuevas localizaciones para las empresas.
Oferta de nuevos espacios
En Madrid, hasta finales de año se espera la entrada de 95.000 metros cuadrados de obra nueva, lo que situará el volumen de stock en cerca de 13,2 millones de metros cuadrados.
Los proyectos de rehabilitación continúan presentes en el mercado y la demanda confía plenamente en la calidad del resultado de los trabajos. De hecho, todos los espacios ya comprometidos con un inquilino corresponden a obras de rehabilitación.
En cuanto a la oferta futura, producto nuevo o renovado en comercialización, los cerca de 120.000 metros cuadrados se localizan en un 75% en el cuadrante noreste de la periferia, tan solo el 25% se localiza en el centro de la ciudad, CBD y Área urbana. En Barcelona, entrarán en el mercado 290.000 metros cuadrados, de nueva construcción y renovados, hasta 2019. El 40% de los cuales ya está comprometido con contratos de prealquiler. El 100% de la superficie comprometida está prevista que se entregue durante este año. lo que deja la oferta nueva y renovada en torno a 76.000 metros.
Los usuarios que han optado por prealquilar se han decantado en su mayoría por proyectos de nuevo desarrollo, 90% frente a 10% de rehabilitaciones, si bien las actuaciones de renovación y rehabilitación representan el 51 % de la superficie nueva en comercialización en los próximos 24 meses y el 56% en 2018.
Un 83% de estos edificios, nuevos y renovados, se concentran en las nuevas áreas comerciales, y es uno de los puntos calientes en cuanto a contratos de prealquiler, el 80% de los espacios comprometidos se localizan en 22@ y en el entorno de la Fira.
Las rentas siguen creciendo
Según la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, resultado de la ´reciente fusión de la multinacional Savills y la española Aguirre Newman, que tuvo lugar hace unos meses, y que se acaban de trasladarse al emblemático edificio del Paseo de la Castellana número 81, antigua sede del BBVA, las rentas de alquiler están creciendo tanto en el mercado de alquiler de Barcelona como en el de Madrid.
El valor medio de cierre de todas las operaciones registradas, en el primer trimestre de este año, en Barcelona, se situó en 13,70 €/m²/ mes, lo que representa un incremento del 4% respecto al primer trimestre del año anterior. Es importante indicar la notable reducción de los acuerdos con rentas por debajo de los 10 euros/m2 y mes, al tiempo que aumenta las operaciones cerradas por encima de los 20 euros/m2 y mes, localizadas en el eje prime.
Como era de esperar la mayor parte de los valores superiores a los 20€/m²/mes se han localizado en el eje Prime de la Avenida Diagonal, pero también se han registrado acuerdos en el rango superior de renta en la Rambla de Catalunya y Plaza de Catalunya y en el Frente Marítimo.
A pesar de la escasa actividad en el CBD, el marcado desequilibrio entre oferta y demanda apunta a un incremento de renta teórica, que se sitúa en los 24 €/m²/mes, lo que representa una variación interanual del 10% y una reducción del 14% respecto al último nivel máximo de mercado.
En Madrid, la renta media ponderada de cierre registrada en edificios empresariales se mantuvo estable respecto al mismo trimestre del año anterior, en torno a 16 €/m²/mes.
El reparto de valores de cierre por rangos de renta creció ligeramente en el tramo de rentas superiores a los 25 €/m²/mes, al tiempo que se redujo el porcentaje de acuerdos con rentas por debajo de los 15 euros/m2 y mes. Los valores de renta más altos, con rentas por encima de los 30 €/m²/mes se localizaron en inmuebles nuevos o renovados en los últimos años.
La calidad de los activos es ya un factor clave en la búsqueda de oficina, no solo en el eje Castellana y en su entorno más próximo, si no que la diferencia de valores de cierre según la calidad y grado de obsolescencia del inmueble afecta a todo el mercado. localizaron en inmuebles nuevos o renovados en los últimos años. Los valores teóricos crecen en todas las zonas monitorizadas. Prime CBD se sitúa ya en 31,50 €/m²/mes, un 10,5% por encima del nivel registrado en el primer trimestre de 2017 y un 25% por debajo del pico del mercado. Fuera de la M-30, por su parte avanza más discretamente, tan solo un 5% interanual hasta 16,25 €/m²/mes y mantiene la misma cifra que el trimestre anterior.
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